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房地產市場，正在經歷最難熬的洗牌重構期。

繼瀋陽取消“限購”當天即被叫停後不久，呼和浩特很快就成為了全國首個正式發文放開商品房限購的城市，而這可能僅僅只是一個開始。

與地方政府迫不及待“鬆綁”房地產相呼應的是，房地產企業今年轉讓股權動作頻頻。根據Wind資訊資料統計，截至6月29日，中國今年上半年房地產行業已完成和未完成的並購金額合計達1762.55億元，同比增長2.09倍。

蘭德諮詢認為，今後並購重組的企業會越來越多，而擁有多種低成本融資管道的標杆房企也在伺機通過收購獲得優質資產或地塊，行業並購高潮即將來臨。“除開這些主動並購動作，還有一些房地產企業因為無力支付建設款，其房產已經成為承建方的囊中之物。”一位長期從事辦理企業開發貸的金融人士說。

不過，房地產市場也許沒有各界預計的那麼糟糕，對於房地產企業來說，如今最大的挑戰，可能是如何在快速變化的政策和市場環境中找到機遇，找到新的活法。

地產企業價值轉型

房地產企業從最初的單一住宅售賣發展到今天，可謂滄海桑田。

“2000年前後，中國住宅房地產市場如火如荼，供不應求，但我認為，住宅房地產的產業模式有問題。”6月30日， 王健林在“推進上海文化產業發展”系列講座上說，住宅房地產首先是一個週期性行業，當一個國家的城市化率達到70%-80%時，住宅房地產市場就會萎縮，雖然交易量還有，但絕大多數是二手房。其次，住宅房地產現金流不穩定，有項目賣就有現金流，沒有項目則現金流就斷了。

正是源於這一理解，王健林領航的萬達集團為追求長期而穩定的現金流，決定轉型進入商業地產領域，且一做就是14年，成為了國內商業地產的龍頭老大。

但即使是“萬達模式”，也在經歷轉型。 佳兆業集團控股有限公司的一位財務高管坦言，之前萬達的急速擴張已碰到了瓶頸，三、四線城市的商業體量完全甚至“過度”開發了，萬達只能盯准一、二線城市。用什麼持續帶動一、二線城市的房地產消費？——打文化牌，創造概念。

的確，2006年轉型商業地產的萬達集團，在2012年再次開始轉變，投資建立文化旅遊園區成為萬達集團的一項主要業務：將於今年12月開業的武漢漢秀和電影樂園，已經是萬達的第四代產品——萬達文化旅遊城。

年均200億元的文化旅遊地產投資的大手筆，與王健林對文化產業前景的信心不無關係。在他看來，絕大多數行業都有“天花板”，唯獨文化產業是沒有“天花板”的。

全球知名諮詢機構羅蘭?貝格的報告指出：在世界文化企業排名中，萬達文化產業集團現在的年收入可擠進世界前40名，到2020年則可進入世界前10名。

事實上，萬達的“去房地產化”，是在為房地產項目不斷地增加附加價值，這一做法在業內並不鮮見。近年來，萬科牽手百度進軍大資料商業地產，綠地主攻“城市運營商”定位加強產業地產佈局，讓一些中小企業也看到了商機。

而小到具體項目，“增加附加值”為地產項目帶來了明顯變化。去年，佳兆業中心進駐廣東惠州，這是一個商業綜合體項目，該中心凱獅國際影城負責人王濤告訴記者，影院是商業地產專案培養固定客流的風水寶地。他們從深圳直接招商，引進一批高端商家，其中包括惠州的第一家IMAX影院，以此來吸引顧客。

“房地產項目的價格，究其根本和它本身所具有的價值有關，一、二線城市的房價為何很難出現大幅度的下滑？三、四線城市為何出現房價‘攔腰斬’？都和專案對應的價值有關。”供職于某上市地產仲介公司的專案總監劉先生分析說。劉先生曾參與了深圳、東莞等珠三角城市近幾十個樓盤專案的銷售，經歷了房地產發展的“黃金十年”，他認為，中國房地產市場的急速擴張時代已經過去，正在進入“精耕細作”的成熟階段。

新城控股高級副總裁歐陽捷則認為，整個房地產行業正進入中年期的平穩增長階段。

調整中的發展契機

房地產行業疾速步入“中年”，和行業之前的“激進式”增長不無關係。

然而，面對政策和市場的雙重擠壓，房地產企業的發展趨勢仍有另一種可能——自2005年以來，中國政府每一次重大的房地產調控動作，最終都會帶來房地產市場的新一輪發展。

或許正如華遠地產董事長任志強所言，“每一次調控，都會淘汰一大批渾水摸魚的企業，剩下的是因為抓住了一些發財的機會。”

“每一次市場調整結果都是集中度越來越高，有三分之一的企業被兼併收購，三分之一在掙扎，還有三分之一在這個過程中越來越強大。” 新歐鵬集團副總裁李戰洪分析說，“從2005年調整到現在，千億級的企業已經有7個。”

的確，在過去的一輪發展中，全國地產企業50強做好了三件事情——全國化、規模化和上市。而正是在這三件事中累積的資本，讓他們能夠更加從容地思考未來的發展方向。“正確理解週期性調整和結構性調整，把握好週期性規律，這對企業特別重要。低谷的時候我們就去拿地，為下一個週期的產品做準備，高峰的時候我們則以利潤率為導向，實現快速庫存。”李戰洪說。

如今，業界流行這樣的說法：本輪調整的根本原因，是房地產的市場化發展。在連續的政策調控下，房地產市場已經開始出現理性回歸態勢，這意味著房地產市場分化的時代正在來臨，房價將進入一個有升有降的市場調控狀態，而非單純的政策調控狀態。

“此前，來自于各方的資金都肆無忌憚地炒作房地產，而現在出現市場分化，正好是矯正的契機。”財政部財政科學研究所所長賈康認為，“市場分化後可以使一些要買房的居民得到價格實惠，同時也可為提高房地產市場的健康度創造條件。”

可以說，蓋房子就能賺錢的時代已經結束，想要繞開房地產抬高“天花板”，就需要融合沒有“天花板”的市場要素。

中國未來的“馬車”

而要找到沒有“天花板”的市場要素，就必須結合中國經濟發展的現狀進行思考。

“解決中國房地產的問題，出路不在房地產，而在實體經濟。” 中國宏觀經濟學會副會長王建說，“實體經濟不活，其他的全都要死。”

儘管從去年以來，國家出臺了嚴厲的金融政策，對流向房地產企業的資金進行了控制，但實際情況是，市場的資金仍在源源不斷地流入房地產市場。“房地產企業總能夠找到錢，銀行、資產公司、信託等各個金融機構，都樂意為房地產企業找錢。”供職於中國東方資產管理公司的一位投融資經理告訴記者，“如果房地產企業缺錢，那說明整個市場都缺錢。”作為中國四大資產管理公司的中國東方資產管理公司，在2013年國家開始進行房地產調控時，仍然對大多數房地產企業做出了良性評估，並向這些企業提供比較便捷融資服務。

在中國各地，房地產企業長期得到市場“專寵”，但對比過去20年美國和日本的經濟發展，中國經濟逐步出現後勁不足的跡象。以美國和日本為例，其科技轉化為生產力比重占到了GDP增長的60%，而現代服務業則是實現科技向生產力轉化最高的領域。

“中國現在就缺服務業，很多創新都和服務業相關。房地產業發展至今到了飽和階段，那下一步就會倒逼出創新的東西。”法國巴黎銀行首席經濟學家陳興動曾這樣表達自己的觀點。

不難發現，房地產企業所需要的沒有“天花板”的市場要素，正是未來中國經濟發展所欠缺的要素——創新。具體分析，創新對於房地產企業而言，是多方面的。在這一點上，萬達已有很多嘗試：萬達電商、萬達金融、萬達電影科技城……與其說萬達財大氣粗，不如說萬達開啟了新一輪“吃螃蟹”之旅。

“也許以後我們定義萬達，就再不會用房地產這三個字眼了，中國的房地產企業，都在嘗試轉型。”王建說，“房地產企業轉型，一定是為實體經濟找出口，這樣才可能擠出泡沫。”

可以說，雖然正在經歷陣痛，但市場留給房地產企業的發展空間仍然巨大。房地產作為一項具有高度融合性的產業，“跨界”合作的可行性空間十分廣闊——無論是智慧交通還是智慧家居，都能夠在房地產找到交融點。站在現代服務業的視角，未來沒有專門的工廠，只有專門的人員和廣闊的服務平臺，房地產企業也許就能充當起這個服務平臺的角色。（支點雜誌2014年8月刊 記者 羅樂）

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